【精选】淡季结束后赶工压力较大 建材走势偏强

2020-07-31 13:31:15 来源:
导语: 【精选】施工进度滞后,淡季结束后赶工压力较大;建材品种走势偏强。

  报告摘要

  总结:上半年施工进度严重滞后,已开工项目下半年赶工压力较大。近期地产资金来源情况有所改善,将有力支撑已开工项目的赶工进度,在6月新开工高增速的背景下,我们认为至少在三季度,地产端的用钢需求较有保障。后续赶工持续性取决于销售情况,可通过高频的地产销售、土地成交数据进行跟踪。

  施工进度滞后,淡季结束后赶工压力较大。调研工地当前工程完成进度仅在25%-40%之间,如果要完成原定计划,则下半年需要进一步加快施工进度。从经验来看,出梅后,全国性高温、季风雨带北移、东南沿海台风等因素均会继续影响地产施工节奏,建材需求的明显启动恐要至8月底-9月初,淡季之后的赶工压力巨大。

  高周转下,建设周期缩短。对于1层地下室楼房而言,清完土方到正负零建设完成,仅需45天左右,在高周转要求下,从拿地到新开工的时间大幅缩短,而新开工到开始消耗钢筋的时间也被大幅压缩。从目前数据来看,自2019年以来,新开工与螺纹表需增速已基本同步。3月以来,新开工增速处于逐月修复阶段,6月在同期高基数的情况下仍保持8.9%的正增长,我们认为至少在三季度内,地产用钢需求仍然存在韧性。

  赶工持续性取决于销售情况。不论是项目前置,还是保障节点按时完成、增加人员设备投入,都对资金提出了更高的要求。6月销售回款同比增速高达16%,近期地产资金来源情况整体有所改善,将有力支撑已开工项目的赶工进度。但不同能级城市间销售情况有所分化,对于居民收入受疫情冲击较大的三线以下城市而言,远期仍需销售增速回落风险。

  风险提示:地产销售大幅下滑。

  正文

  一、调研背景

  我们在黑色中国行系列报告第1篇《废钢供需格局如何影响产业链正反馈?》(7月27日)中指出,目前从成本端冲击正反馈的风险均不高,黑色产业链的正反馈驱动核心始终在于终端需求。在资金情况进一步改善、开工项目充裕的情况下,下半年基建的再度发力相对确定,而作为建筑用钢的需求主力,地产端却面临诸多不确定性。为了解地产项目当前的工程进度、下半年的施工计划等信息,我们对江苏无锡地区几处房建工地进行了现场调研,并对其他部分地区房企进行了线上调研。现将主要信息汇总于下。

  二、施工进度滞后,淡季结束后赶工压力较大

  整体进度滞后。此次走访的无锡的A工地表示,目前仅完成全年货值目标的25%左右,B工地成整体施工进度的30%-40%,珠三角的C工地完成40%左右。整体进度较为滞后,主要有以下几个因素的影响。

  疫情的冲击。据被调研房建工地A反馈,无锡防疫管控较为严格,3月下旬才正式复工,复工后因疫情导致的劳动力短缺情况严重制约施工进度;房建工地B也表示,由于3-4月疫情期间人员流动不畅,导致工期顺延,6月人员短缺的情况才有所好转,直至目前,招工的时候也会考虑规避重点疫区人员。

  汛期的影响。今年的雨季长于往年,降水强度高且集中,房建工地A反馈,工地外来务工人员中有相当一部分来自安徽、河南等洪泛区域,洪灾导致企业用工成本增加。对工地自身施工而言,中低强度的降水对正负零以上施工影响不大,但正负零以下为避免地基积水,打桩、开挖土方、浇筑混凝土阶段均会受到一定影响。而正负零以下的单位面积用钢强度是地上部分3倍左右(不同层高有所差异),因此雨季会对用钢需求形成拖累。

  雨季后高温的影响。 尽管近期降雨有所减弱,但淡季的影响尚未完全结束。据调研对象集体反馈,房建正常作业时间为上午6-11点,下午1-6点,晚上视情况加班,一般在12小时左右;但气温超过35℃之后,工人需要避免室外高温作业,施工时间通常调整为上午4点半-10点,下午3点半-7点半,晚上视工程进度加班,总时长为8-9小时,相较于正常时期缩短了1/4左右。以华东地区往年气温变化来看,预计到8月底9月初,才会进入正常施工状态。

  考虑到长三角、珠三角均是相对发达地区,疫情后复工复产相对迅速,两地房企当前工程完成进度也仅在25%-40%之间,相对落后区域的施工进度可能更为滞后。因此,如果要完成原定计划,则下半年需要进一步加快施工进度。从经验来看,雨季后的高温仍会继续影响地产施工节奏,建材需求的明显启动恐要至8月底-9月初,淡季之后的赶工压力巨大。

  三、高周转下,建设周期缩短

  据调研对象反馈,在近年高周转模式下,商品房建设周期明显缩短。从拿地后的工程进度来看,无锡建筑企业1个月可以拿到建设规划,3个月能拿到施工证,从拿地到取得预售资格,一般只需要6个月左右的时间。在实际建设过程当中,打桩、挖土方可以在拿到施工证之前提前进行,而开挖土方仅需要5-6天,对于1层地下室楼房而言,清完土方到正负零建设完成,仅需45天左右,地下建设每增加1层,时间增加15天左右。

  由此来看,在高周转要求下,从拿地到新开工的时间大幅缩短,而新开工到开始消耗钢材的时间也被大幅压缩。从目前数据来看,自2019年以来,新开工与螺纹表需增速已基本同步。3月以来,新开工增速处于逐月修复阶段,6月在同期高基数的情况下仍保持8.9%的正增长,且上半年土地成交较好,后期新开工也有一定保障,我们认为至少在三季度内,地产用钢需求仍然存在韧性。

  对于正负零以上施工,华东地区多使用预制板建设,通常可以施工速度7天/层,建筑工地A表示,赶工的时候最快可达3天/层,但相应的人工成本会增加7万元/层,综合考量,6天/层同时兼顾成本与工程进度,淡季结束之后,倾向于按照6天/层的进度进行建设。

  四、赶工持续性取决于销售情况

  上半年地方政府为对冲疫情冲击,出让大批优质土地,4月以来百城土地成交面积开始超过去年同期,6月土地购置面积增速高达12.1%,上半年房企拿地情况整体较好。调研对象表示,在高周转模式下,拿地会在短期内转化成新开工,因此中短期地产新开工面积相对有保障,为地产赶工提供可施工面积。

  从前述分析可知,淡季结束后,可赶工面积仍有保障,且在建项目的赶工动力较强。那么,赶工的持续性如何,可以哪些指标进行预判呢?

  首先我们对当前建筑企业可采取的赶工方式进行了解。

  1、出于保货值完成额目的,可以通过增加新开工面积的方式进行赶工,A工地表示,为保证完成货值计划,将部分次年的项目进行了前置。

  2、保证已有项目的进度节点按时完成,建筑企业普遍采用工人承包制,将不同的项目模块承包给特定班组,班组对时间节点的进度负责,如无法完成则需增加人次、班组。

  3、保障施工条件,如后期确保原材料的供应、保障机械设备的顺利运转等。赶工阶段,建筑企业往往多管齐下,将各种赶工方式相结合。

  不论是项目前置,还是保障节点按时完成、保障施工条件,都对资金提出了更高的要求。在调研过程中我们了解到,资金偏紧是今年地产建筑行业面临的普遍问题,资金问题往往会成为限制工程进度的因素。

  从地产投资的资金来源看,自筹资金占比30%、国内贷款占比20%左右,在今年整体信贷环境偏宽松的背景下,国内贷款占比有明显提升,6月同比增速高达20.3%,而自筹资金增速恢复则相对缓慢。销售回款占据半壁江山,因此,赶工期能否顺利进行主要取决于企业的销售情况:如果销售回款顺畅,一方面有相对充足的资金保障赶工的顺利进行,另一方面,较好的预售预期也会增强周转动力;而如果回款不畅,则资金紧张将会成为赶工的限制因素,较差的销售预期也会影响新开工进度。

  从上半年来看,前期受疫情冲击,地产销售低迷,从5月中旬开始,在刚需释放、信用宽松、政策松绑等因素的综合作用下,商品房销售开始正增长,6月销售回款同比增速高达16%。综合而言,近期地产资金来源情况有所改善,将有力支撑已开工项目的赶工进度。

  但需要警惕的是,近期不同能级城市间销售情况有所分化:6月商品房销售面积当月同比增速为2.1%,相较于5月明显回落,其中30强大中城市销售增速仍处于回升状态,同比达9%。而三线以下城市增速回落拖累整体地产销售增速,考虑到三线城市占比重较大,如商品房销售走弱持续,远期将对地产赶工形成拖累。因此,对于居民收入受疫情冲击较大的三线以下城市而言,远期仍需销售增速回落风险。

  风险因素: 地产销售大幅下滑(下行风险)

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责任编辑:lyd

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